Simulador de Financiamento Imobiliário SAC
No sistema SAC, a amortização mensal é constante e os juros incidem sobre um saldo devedor que cai todo mês — por isso a prestação começa maior e diminui progressivamente. Esta calculadora reproduz a lógica completa: correção pela TR, seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração e o impacto de antecipações avulsas e FGTS nos juros totais pagos.
Por que as parcelas do SAC diminuem com o tempo
No SAC, a amortização mensal é constante — o mesmo valor de saldo é quitado em cada parcela. Os juros, no entanto, são calculados sobre o saldo remanescente, que cai todo mês. Com um saldo menor a cada período, a parcela de juros vai diminuindo, e junto com ela a prestação total. O resultado é uma curva decrescente que pode chegar a uma redução de 30% a 50% no valor da parcela entre o primeiro e o último mês do financiamento.
O papel da TR nas parcelas
A TR (Taxa Referencial) corrige o saldo devedor todo mês antes do cálculo dos juros. Com TR zero, as parcelas do SAC são sempre decrescentes. Quando a TR é positiva, ela aumenta ligeiramente o saldo antes da amortização, o que torna a queda das parcelas mais gradual — mas não inverte o movimento descendente em condições normais de mercado. A TR histórica média dos últimos 36 meses (série SGS 7811 do Banco Central) ficou em 0,124447% ao mês até jun/2026 — a calculadora usa esse valor como premissa constante de projeção, não como previsão: a TR futura pode ficar acima ou abaixo da média histórica.
Como MIP e DFI entram na conta
O MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel) são seguros obrigatórios em qualquer financiamento pelo SFH. O MIP é calculado como percentual do saldo devedor — então ele diminui conforme a dívida cai. O DFI é calculado sobre o valor financiado e permanece praticamente fixo durante todo o financiamento. Além disso, os contratos costumam cobrar uma taxa de administração mensal fixa. Somados, esses encargos podem representar 15% a 25% do custo financeiro total.
O verdadeiro ganho de uma antecipação
Quando você antecipa um valor no modo Reduzir prazo, o banco mantém a prestação como referência: o valor abatido reduz o saldo devedor e o número de parcelas é recalculado para que a próxima prestação fique próxima da atual — o financiamento termina bem antes e toda a economia de juros dos meses "cortados" fica no seu bolso. No modo Reduzir parcela, o prazo é mantido e a amortização é recalculada sobre o saldo menor. A pergunta certa é "quanto de juros total deixei de pagar?" — e essa é a métrica que aparece em destaque nos resultados acima. Cada instituição pode aplicar arredondamentos e ajustes de centavos próprios; a proposta formal do banco prevalece.
Quando usar o FGTS para amortizar
O FGTS pode ser usado para amortizar o saldo devedor a cada 24 meses. Por ser uma antecipação recorrente de grande porte, o efeito acumulado ao longo de um financiamento de 30 anos pode ser significativo — especialmente se as utilizações começarem nos primeiros anos, quando o saldo devedor (e portanto a base de juros futuros) ainda é maior.
Fontes e metodologia
Ordem de cálculo mensal: correção do saldo pela TR → juros sobre o saldo corrigido → amortização SAC recalculada sobre o prazo remanescente → antecipações (abatimento imediato é deduzido do saldo antes da próxima parcela; antecipações futuras, após a parcela do mês indicado). No modo "reduzir prazo", o novo número de parcelas é o menor prazo inteiro em que a próxima prestação não excede a prestação de referência. TR mensal: média histórica de 36 meses da série SGS 7811 do Banco Central do Brasil (0,124447% ao mês, base jun/2026), usada como premissa constante. MIP e DFI: faixas de mercado conforme SUSEP e Caixa Seguradora — em contratos em andamento, informe os valores em R$ do seu demonstrativo. Taxa de administração: base contratual Caixa Econômica Federal (R$ 25,00/mês). Todos os valores são estimativas educativas; a proposta formal do banco prevalece.
Conteúdo educativo. Os valores são estimativas baseadas nos dados informados e nas premissas declaradas. Não constitui recomendação de investimento ou oferta de crédito.